01 全面放开限购的政策效果究竟有多大？

同为长期限制类政策，可以参考二孩、三孩等生育政策，来观察不同时间节点放开限制政策的效果。

从我国每年出生人口可以看出，2016年全面二孩后，2015年的出生人口下降势头得到遏制，我国出生人口在2016-2017年形成生育小高峰，这得益于70、80后的存量生育需求释放。但这只是一次性的，因为存量生育需求释放了就没有了。2021年虽然进一步放开三孩，但是对于出生人口的趋势已经没有任何影响。

同理，可以参考一下房地产解除限购政策。

现在不生娃是因为限制不让生吗？现在不买房是因为限购不能买吗？

有人在我之前的文章下评论，他认为将放开生育限制政策和放开购房限制政策比较是因为我们没有享受到一线、新一线城市房价上涨的酸葡萄心理。但是，购买力真的够吗？

事实上，这样的观点并没有理解放开限购政策的客观规律。

我们要了解全面放开限购政策依据是什么？以及何时放开限购才能达到目标政策效果？

02 我们在讨论全面放开限购政策的时候，我们在讨论什么？

我们在讨论如何判断何时需要放开限购，或者说限购政策出台的主要依据是什么。

先说结论：房地产消费需求弹性！

为什么需要出台限制政策，因为之前房地产消费需求弹性太高。由于过去数十年的房地产致富惯性和城市化进程，房地产成为普通人收益率最高的投资品种，导致房地产消费需求（主要是投资性需求）节节攀升。出台限制政策的目的是通过各种限制条件平抑需求，以达到房价平稳增长的目的。

同理，当消费需求弹性变低的时候，通过解除限制可以释放一部分存量需求，同样达到平稳房价的目的。

但是政策出台的时机至关重要！长期限制政策会导致无法及时监测消费需求弹性的变化，因为房价变化有滞后性（特别是在限购环境下）。当出现房价下跌信号时，意味着此时消费需求弹性已经过低，这时候简单的放开限制政策可能不会带来任何政策效果。

正如我们之前看到的放开生育限制政策的效果一样，当监测到出生人口指标下降的时候，生育需求弹性已经过低，此时就算不再对生育数量作任何限制，也无法改变出生人口的总体趋势。

所以，在长期限制政策的环境下，应该对指标变化更敏感，当指标出现下降时，就要出台更强有力的政策，而不仅仅是放开。

03 我们应该怎么做才能将房地产全面放开限购效果最大化？

（1）政策放开时间

解除限制类政策最重要的是评估消费需求弹性。如果消费需求弹性过低，那么解除限制将不再有效果。面对市场变化，应该更快采取解除限购政策。例如：香港在全国一线城市中，属于潜在购买人群较多、对于房价支撑较强的城市，即房地产消费需求弹性较高的城市。但香港“全面撤辣”的政策实施时间仍然早于全国大部分一线、新一线城市。所有滞后于香港“全面撤辣”的内地城市，都可以评估一下自身的房地产消费需求弹性是否比香港更好？如果答案是否定的话，那么其实应该在香港撤辣之前推出全面放开限购政策。

（2）配套就业政策

从全球来看，由于疫情影响，许多公司被迫执行居家办公的政策（Work from home）。而这个政策永久性改变了全球就业市场，对于绝大多数跨国企业来说，居家办公的政策一旦执行就无法撤回了。例如：美国跨国企业的居家办公政策已经推动一部分原先在纽约、加州就业的高收入人群转向生活成本更低的德州、佛州定居，一定程度上推高了原先较低的德州、佛州房价，使得美国国内区域间的房价差距变小。

但就国内来说，疫情后国内居家办公的政策几乎不存在了，也几乎没有执行居家办公政策的公司，导致较高收入的人群依然只能留在一线城市定居，维持了一线城市与二三线城市之间的房价差距。

（3）配套金融政策

从全球来看，疫情前和疫情期间，为什么全球房价进一步攀高？

由于08年金融危机以来，全球长达十多年的低利率环境，使得原本没有资格或者无力负担房贷高利息的人贷到了房贷。特别是疫情冲击以来，原本计划升息的各国央行被迫再次大放水，以抵消疫情带来的负面影响，将原本高企的全球房价推向更高，可见配套金融政策也对房价有直接影响。

就国内来说，为什么近年来央行多次降准降息的效果没有想象中的好呢？除了开发商破产危机之外，房贷也是重要因素。与国际上十多年低利率环境不同，由于数十年的经济高速增长，国内利率处于高利率环境中。虽然近年来多次降息降准，且由固定利率房贷转向LPR即动态利率房贷，以推动现存房贷贷款人享受降息降准的福利。但是总的来说，还是很有限，因为现存房贷和新贷房贷的利率仍然差距较大，而国内还没有健全的工具可以对现存房贷进行置换，即用新的低利率房贷置换旧的高利率房贷，以扩大降准降息政策的影响。

从上面的分析我们可以看到，因为房价有滞后性，所以单一的放开限购政策难以达到预期效果。如果要达到预期效果，还需要配合就业、金融等优化政策。